서울 전역, 과천·분당 등 경기도 12곳 토허구역...갭투자 원천 차단

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서울 전 지역과 과천, 분당 등 경기 남부 12개 지역이 16일부터 조정대상지역과 투기과열지구로 지정된다. 20일부터 이들 지역이 모두 토지거래허가구역으로 묶여 전세를 끼고 아파트를 사는 갭투자가 불가능해진다.

서울-경기-인천 등 수도권 전역의 주택담보대출은 시가 15억~25억원의 경우 현재 6억 원에서 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 줄어든다.

정부는 15일 부동산관계장관회의를 열어 이 같은 내용의 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표했다. 출범 134일째를 맞은 이재명 정부의 세번째 대책이다.

서울 전역과 경기 남부 12개 지역 지정

먼저 16일부터 서울 전 지역과 경기도의 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시와 하남시가 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정된다. 지금은 서울의 강남, 서초, 송파, 용산구만 규제 지역으로 지정돼 있다. 이들 지역은 오는 20일부터 해당 지역의 모든 아파트와 단지 내에 아파트가 포함된 연립·다세대주택 전체가 내년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 지정된다.

토지거래허가구역으로 지정되면 본인이 실제 거주하는 경우에만 주택을 구입할 수 있다. 이에 따라 집을 구입하려면 실거주자임을 구청 등 해당 지자체에 입증하고 사전 허가를 받아야 한다. 전세를 끼고 집을 사는 이른바 ‘갭투자’가 불가능해진다는 의미다.

조정대상지역과 투기과열지구로 지정되면 무주택자는 주택담보인정비율(LTV)이 40%, 6억 원 대출 제한도 적용된다. 시가 15억원 이하 주택도 동일하게 적용된다. 1주택자는 전세대출을 받을 때 한도가 2억 원으로 제한되고, 전세대출 보증비율도 80%를 넘지 못한다. 또한 1억 원 이상 신용대출을 받은 사람은 1년 동안 규제지역 안에서 주택 구입을 할 수 없다.

또 조정대상지역에서는 자금조달계획서와 입주계획을 신고해야 하고, 투기과열지구는 관련 증빙자료 제출 의무가 추가된다. 

정부가 이번 대책에서 서울 전 지역과 경기 남부 대부분을 광범위하게 규제지역과 토지거래허가구역으로 묶고, 대출규제를 강화한 것은 집값 오름세가 정부 대책을 피해 인근 지역이나 저가 아파트로 옮겨가는 이른바 ‘풍선효과’를 사전 차단하기 위한 것이다. 이번 대책에는 가격 오름세를 보이는 대부분 지역을 규제지역으로 묶고 그동안 대책에서 벗어나 있던 9억 원 이하 중저가 주택까지 규제지역에서 적용되는 LTV 40%를 적용했다. 

주택담보대출 대폭 축소 

서울과 경기도, 인천시 등 수도권 전역의 16억 초과 25억 이하 주택의 담보대출은 최대 4억원으로 제한된다. 또 시가 25억 초과 주택은 2억 원으로 더 줄어든다. 다만, 15억 원 이하 주택은 현행 6억원이 그대로 유지된다.

규제지역을 포함한 수도권의 스트레스 금리는 1.5%에서 3.0%로 상향한다. 또 1주택자가 수도권과 규제지역에서 세입자로 전세대출을 받는 경우 전세대출의 이자상환분을 차주의 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영한다. 

다주택자에 대해서는 취득세가 2주택자는 8%, 3주택은 12%로 강화된다. 1주택자가 집을 팔 때 내는 양도세도 2년 보유 뿐 아니라 2년 거주 요건까지 채워야 비과세 혜택을 받을 수 있다.

다주택자 양도세는 내년 5월까지 중과세 유예와 장기보유특별공제 혜택이 적용되고 있어 이 기간까지는 그대로 유지된다. 재건축·재개발 조합원의 지위 양도를 할 수 없고, 재건축의 경우 조합원당 주택 공급 수가 1주택으로 제한된다.

투기조사 강화 

정부는 집값 띄우기 등 부동산 거래의 불법 행위와 투기수요 근절을 위한 기획조사도 대폭 강화하기로 했다.

국토교통부는 허위로 고가에 거래한 것처럼 계약서를 작성해 신고한 뒤 취소하는 방식의 가격 띄우기 근절에 나선다. 금융위원회는 사업자대출을 용도 외 사용에 대해 전수조사를 실시한다. 국세청은 30억 원 이상 초고가주택의 취득거래 및 고가 아파트 증여거래를 전수 검증한다. 시세 조작이 의심되는 부동산중개사무소도 집중 점검한다.

이번 대책에는 세제에 관한 내용은 담기지 않았다. 다만, 정부는 향후 시장 상황을 지켜보며 중장기적으로 합리적인 방안을 마련하기로 했다. 특히 강남 등 특정 지역으로 수요가 쏠리는, 이른바 ‘똘똘한 한채’ 선호 현상을 해소하기 위한 방안을 중점 검토한다.