부동산 거품 붕괴...무너진 나라와 살아남은 나라

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한국부동산원 통계에 의하면 지난해 서울 집값은 8.71% 상승했습니다. 문재인 정부 때인 지난 2018년 8.03%를 넘어서며 통계 집계 이후 최대의 상승폭을 기록했습니다. 공교롭게도 이재명 정부 출범과 함께 집값이 폭등하면서 노무현-문재인 정부 당시 집값 폭등을 떠올리며 '진보정권이 집권하면 집값이 폭등한다'는 공포 심리가 부동산 시장을 지배하고 있습니다.

정부는 갭투자 원천 차단 등 실수요자가 아닌 사람의 주택 구입을 근본적으로 차단하는 강력한 규제책을 발표했지만 시장을 진정시키지는 못했습니다. 에프엠뉴스는 수도권 집값 급등의 근본 원인을 분석하고, 다른 나라 사례와 비교 분석을 통해 향후 수도권 집값의 향배를 전망했습니다.

'폭등 경험한 선진국 보면 서울 집값의 미래 보인다'라는 제목으로 14일부터 5회에 걸쳐 보도합니다. ①부동산 불패 신화와 영끌투자 ②'주거'에서 '희소 자산'으로 둔갑한 서울 집값의 역설 ③미국-일본에서 1인 가구 급증하더니 부동산 시장에 생긴 일 ④ 부동산 거품 붕괴...무너진 나라와 살아남은 나라 ⑤ 선진국 사례가 시사하는 부동산 정책 [편집자 주]

대한민국이 직면한 집값과 가계부채의 동반 급등은 주요 선진국들이 먼저 경험한 현상이다. 그들이 지나간 경로를 보면 우리 부동산시장의 미래를 예측할 수 있다.

선진국 부동산 시장은 어떤 순서로 과열됐고, 어디서 균열이 시작됐으며 어떤 결론에 도달했을까? 한국은 이들 국가들과 비교해 어느 구간을 지나고 있고, 어떤 리스크가 기다리고 있을까?

부동산 거품 붕괴가 실물경제에 미친 영향

국제금융협회(IIF)에 따르면 2024년 4분기 한국의 GDP 대비 가계부채 비율은 91.7%다. 미국(70%대), 일본(65% 안팎)에 비해 현저히 높다.

한국의 가계부채비율은 미국과 유럽 국가의 부동산 거품 붕괴 직전하거나 높은 수준이다. 미국이 지난 2008년 서브프라임모기지 사태로 부동산 거품 붕괴 사태를 맞기 직전 비율이 98%였다. 1990년부터 부동산 거품 붕괴가 서서히 진행된 일본의 당시 가계부채는 70% 수준이다. 일본의 경우 가계부채는 70%로 비교적 낮았지만 과도한 기업부채와 결합돼 붕괴로 이어졌다. 거품붕괴 직전 기업부채를 포함한 일본의 민간부채는 200%를 넘었다.  

미국과 스페인, 일본은 부동산 거품 붕괴로 경제 전반에 심각한 타격을 받았다. 다만 미국은 기축통화국의 장점 덕분에 상대적으로 짧은 기간에 회복이 가능했던 반면 일본은 장기 침체가 지속되며 이른바 '잃어버린 30년'의 고통을 경험한 차이가 있다.

미국은 2000년대 초반 닷컴 버블 붕괴와 9.11 테러 이후 경기 부양을 위해 기준금리를 6.5%에서 1%까지 파격적으로 인하했다. 이때부터 오르기 시작한 집값은 2004~2005년 '서브프라임모기지'로 불리는 비우량 담보대출을 남발해 애리조나, 캘리포니아 등 일부 주의 집값이 연간 25% 이상 폭등했다. 집값 상승에 대한 기대감에 투기 수요가 시장을 지배하면서 폭등을 시작한 집값은 2006년 정점을 찍었다. 이 해 2분기 주택가격지수가 2000년 100을 기준으로 184.6을 기록했다. 즉 6년 새 전국 평균 집값이 84.6% 올랐다는 뜻이다. 가계부채도 95%까지 치솟아 사상 최고치를 기록했다.

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2008년 금융위기와 함께 거품이 붕괴하면서 집값은 폭락했고, 이 여파가 금융시스템 전반의 위기로 확산됐다. 미국의 중간 가격을 기준으로 금융위기 1년 전인 2007년 30만 달러였던 집값이 2009년 27만달러로 약 14% 하락했다. 이후 4년간 급락세가 이어지며 2011년 바닥을 찍었다. 당시 집값은 위기 직전 대비 평균 25.4% 하락했다.   

금융위기은 미국에 1930년대 대공황 이후 가장 심각한 수준의 복합적인 경제 충격을 안겼다. 18개월 간 경기침체가 이어졌고, 이 기간 실질 GDP는 정점 대비 약 4.2%가 감소했다. 2009년엔 -2.5%의 역성장을 기록했고, 위기 전 4.7% 수준이던 실업률은 10%까지 치솟았다. 880만개 이상의 일자리가 사라졌다.  

부동산 거품 붕괴의 전형적인 모델로 여겨지는 스페인은 붕괴 직전, 지금의 우리나라와 유사한 측면이 많았다. 변동금리와 단기대출 구조, 건설 중심의 성장 모델, 급격한 가계부채 확대가 결합돼 부동산 거품을 만들졌다.

2000년대 중반 스페인의 가계부채는 GDP 대비 80% 수준에서 2010년 100%에 근접할 정도로 확대됐다. 금융위기와 유럽 재정위기가 발생하면서 금리가 상승하고 실업률이 급등하자, 가계의 상환 부담이 한계에 도달했다. 그 결과 주택 거래량이 급감하며 시장 유동성이 붕괴되었고, 주택가격은 정점 대비 약 35~40% 하락하는 조정을 겪었다.

부동산 거품 붕괴를 가장 먼저 경험한 일본은 고령화가 겹치면서 경제 회복이 지연된 사례다. 일본의 부동산 버블 붕괴는 1990년 전후 도쿄를 중심으로 시작됐다. 당시 일본의 가계부채는 약 65~70% 수준으로 부동산 버블을 경험한 다른 나라들에 비해 현저히 낮았다. 하지만, 도쿄를 중심으로 한 토지·주택 가격의 폭등하면서 거품을 만들었다. 여기에 과도한 기업부채가 겹쳐 부동산에서 시작된 거품 붕괴가 금융기관과 기업으로 전이됐다. 여기에 급속한 고령화가 겹치면서 주택 수요까지 감소해 수십년 간 집값 하락과 경기침체가 이어졌다.

집값과 가계부채의 동반 폭등이 반드시 시스템 붕괴로 이어진 것은 아니다. 덴마크와 네덜란드 사례가 대표적이다.

덴마크는 저금리 시기인 2004~2007년 집값이 폭등해 2003년에 비해 63%가 상승했다. 가계부채도 동반 급증하면서 2009년 GDP 대비 무려 149.1%에 달했다. 2008년 글로벌금융위기가 터지자 2009년 1분기 덴마크 집값은 전년보다 15.6%가 급락했다.

네덜란드의 경우 1990년부터 시작된 집값 상승이 2007년까지 지속됐다. 가계부채도 비례해 증가하면서 2011년 1분기에 136.7%까지 치솟았다. 2008년 금융위기가 발생하자 집값이 폭락했고 이후 2013년까지 6년간 급격히 하락했다.   

이들 국가들도 금융위기와 함께 집값이 폭락했지만 미국이나 스페인처럼 시스템 붕괴로 이어지진 않았다. 덴마크와 네덜란드 모두 금융자산과 연금 등 가계가 보유한 자산이 부채보다 훨씬 많았고, 강력한 사회복지와 고용안정이 가계 소득을 지탱해주었기 때문이다.  

한국 부동산이 직면한 불편한 진실

최근 한국의 부동산 시장은 금리 인하 기대와 공급 불확실성, 그리고 서울·수도권 중심의 수요 집중이 겹치며 시장에선 가격 상승에 대한 기대감이 커지고 있다.

문제는 집값이 여기서 더 상승한다면 한국 경제가 감내할 수 있는 임계점을 넘어설 수 있다는 점이다. 과도한 가계부채와 인구구조 변화 등 선진국이 과거 경험했던 여러 리스크들이 동시에 발생하는 복합 리스크에 노출돼 있기 때문이다.  

우리나라는 가계의 자산이 미국보다 훨씬 더 부동산에 편중되 있고, 일본보다 빠른 속도로 고령화가 진행되고 있다.

미국은 가계가 보유한 금융자산과 전 세계에서 유입되는 젊은 인구가 부동산 버블 붕괴의 충격을 흡수했고, 이후 회복도 빠르게 했다. 하지만 한국은 가계 자산의 70% 이상이 부동산에 잠겨 있다. 또한 저출산으로 일본조차 겪어보지 못한 인구 절벽에 직면해 있다.

네덜란드나 덴마크는 높은 부채비율에도 불구하고 장기 고정금리와 탄탄한 연금 자산 덕분에 시스템 위기로 피할 수 있었다. 반면 한국은 높은 가계부채 비율에다 변동금리 비중이 높이 금리 충격이나 경기침체가 발생할 때 이를 완충할 수 있는 여력이 없다.

집값과 가계부채의 안정적 관리에 실패한다면 한국은 버블붕괴와 함께 일본처럼 장기간 경기침체의 늪에 빠져들 수밖에 없다.