[the true] '다주택자 양도세 중과'가 전세난 원인?...따져보니

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최근 전세 품귀와 가격 상승에 대해 일부 부동산전문가와 유튜버들은 다주택자 양도세 중과 때문이라고 한다. 다주택자의 임대 주택 매도로 인해 전세물량이 감소해 발생했다는 것이다.

또한 5월 10일 다주택자에 대한 양도세 중과세가 시행되면 전세 매물이 사라질 것이라고 한다.

다주택자 중과세 제도는 문재인정부 때인 2017년 도입됐으나 윤석열 정부들어 올해 5월 9일까지 한시적으로 유예됐다. 이재명 대통령은 더 이상의 유예 없이 5월 10일부터 다주택자에 대한 양도세 중과세를 시행한다고 못 박았다.

우선 최근의 전세 품귀가 다주택자 양도세 중과 때문이란 주장은 사실과 다르다. 집을 구입한 사람이 입주를 하면 매입자가 살던 집에도 누군가 이사를 오기 때문에 주택의 수요와 공급에서 변화가 없다는 것이 한문도 명지대 대학원 실무투자분석학과 교수의 설명이다.

이를테면, 다주택자 5명이 10채의 아파트를 보유하고 있다고 가정해 보자. 3명의 다주택자가 3채의 집을 매도하고, 이 집을 구입한 3명의 세입자가 매수한 뒤 입주하게 된다면 전세 물량이 3개가 감소하는 대신 세입자 3명도 감소해 수요공급의 증감 측면에서 제로섬이 된다는 것이다.

물론, 월세 살던 사람이 전세를 놓던 다주택자 집을 구입해 입주한다면 전세가 주는 효과가 있지만 반대의 경우도 있기 때문에 전세 감소의 원인으로 볼 수 없다. 

반면 다주택자양도세 중과가 전세난의 원인이라고 주장하는 사람들은 그 이유에 대해 설득력 있는 설명을 못했다. 부동산 관련 유튜브 방송에서 이 같은 주장을 펴고 있는 김인만 부동산연구소장의 경우 '다주택자의 매물을 지방 거주자가 구입하는 경우'를 예로 들기도 했다. 하지만 현재 서울 전역은 실거주를 하지 않으면 집을 살 수 없도록 규제에 묶여 있다. 주택구입을 목적으로 생활 터전까지 서울로 옮기는 사례가 전혀 없다고 할 수는 없겠지만 수급에 변수로 간주할 만큼 의미 있는 숫자가 되긴 어렵다.  

유튜브 부동산 관련 방송에 자주 출연하는 송희구 작가는 "다주택자가 양도세 중과를 피하기 위해 집을 매도하고 누군가 그 집을 구입해 입주하면, 매입자가 살던 집은 임대로 나올 수밖에 없지 않느냐"고 묻자 "그렇다"고 했다. 이어 "그러면, 양도세 중과가 어떻게 전세 품귀로 이어지게 되는지" 설명을 요청하자 "자신은 인터뷰를 하지 않는다"며 전화를 끊었다.

여러 부동산 전문가나 유튜버들과 전화로 '양도세 중과가 어떻게 전세 품귀와 연결되는지' 원인을 물었지만 납득할 수 있는 설명을 내놓는 사람은 없었다. 대부분 다주택자가 집을 팔면 임대 물량이 줄어든다는 생각은 하지만 그 집을 구입한 만큼 전세 수요도 감소한다는 점은 생각하지 못한 것이다. 이 같은 판단의 배경에는 과거 문재인정부가 이 제도를 도입한 직후 전세난으로 이어졌던 경험도 영향이 컸다.  

최근의 전세 품귀는 신규 입주물량 부족의 영향이 크다는 데 대부분의 전문가들이 동의한다. 올해 서울 아파트 신규 입주물량은 1만6천~2만4천가구로 전망된다. 이는 지난해 3만2천~4만7천 가구의 절반 정도인 48% 수준에 불과하다. 이는 지난 2023년을 전후해 서울 아파트값이 급락과 함께 아파트 분양 물량이 급감했기 때문이다. 매년 신혼부부 등으로 새로운 임대 수요가 발생하는데 신규 공급이 부족해 지면서 전세품귀로 이어졌다는 것이다.  

다만, 다주택자 양도세 중과제도 시행에 따른 수급의 일시적 미스매치는 전세 품귀에 일정 부분 영향을 미쳤을 가능성이 있다. 

다주택자의 주택매도가 임대차 수급에 있어 궁극적으로는 변화가 없더라도 일시적으론 시장에 영향을 줄 수밖에 없는 측면이 있다. 매도와 매수 간 발생하는 시차로 인해 수급에 일시적인 수급불균형이 발생할 수 있기 때문이다. 양도세 중과 유예 혜택을 받으려는 다주택자가 5월 9일 이전 매도하기 위해 일시적으로 빈집 상태로 둘 가능성이 있고, 이 경우 전세 매물도 일시적으로 감소하게 된다. 다주택자가 집을 매도하기 위해 임대 기간이 끝난 세입자를 내보낸 상태에서 빈집으로 두거나 임대기간 만료가 임박한 물량을 전세 매물로 내놓지 않을 수 있다는 의미다.

하지만 이로 인한 임대 매물 감소는 일시적인 것이다. 5월 9일까지 팔리지 못한 매물은 다시 전세 등의 임대 매물로 나올 것이기 때문이다. 5월 10일부터 다주택자는 양도세가 최대 82.5%까지 중과돼 매도를 포기할 확률이 높고, 이렇게 되면 이들 다주택자 보유 물량은 정부 정책 변화가 없는 한 임대로 남게 된다. 이런 이유로 전세 매물이 감소했다면 5월 10일을 전후해 매물이 다시 증가할 수 있다. 이런 점에서 5월 10일 이후 전세가 급격히 감소할 것이라는 주장은 틀릴 수 있다.

현재의 부동산 시장은 문재인정부의 집값 폭등 때와 비슷한 양상이면서도 근본적으로 다른 측면이 있다.

문재인정부 때는 전세난으로 여론이 악화되자 전세 물량을 늘리겠다며 임대사업자 활성화 대책을 발표했다. 한 집만 임대해도 임대사업자 자격이 주어지고, 양도세와 종부세 등 각종 세제에 파격적인 혜택이 주어졌다. 이렇게 되자 너도나도 전세를 끼고 집을 사는 갭투자에 나서면 집값과 전세값의 동반 폭등을 가져왔다.

지금도 일부 부동산 유튜버들은 과거의 이런 경험에 근거해 다주택자 양도세 중과로 전세난과 함께 집값이 폭등할 것이라는 논리를 펴고 있다. 그러면서 양도세 등 거래세 인하와 대출규제 완화 등 다주택자에게 출구를 열어줘야 한다는 주장도 한다.

그러나, 이재명정부의 대응은 문재인 정부 때와 완전히 다르다. 문재인정부의 실패를 거울 삼아 일관된 부동산 정책을 견지한다는 입장이다. 비거주 1주택자에 대한 양도세 강화, 기업의 비업무용부동산에 대한 규제 강화, 6.3지방선거 이후 보유세강화 등 강도 높은 대책을 준비하고 있다. 또한 주택담보대출 규제도 더욱 옥죄고 있다.

5월 10일 다주택자 중과세 시행으로 다주택자 임대해 온 주택수가 감소하더라도 임대 수요 또한 비례해 감소하기 때문에 품귀를 유발할 이유가 될 수 없다. 다만, 제도 시행에 따른 수급의 일시적 불균형으로 매물이 일시 잠기면서 감소할 수 있다는 점에서 '일부 사실 아님'으로 판단했다.