[에프엠칼럼] 이틀 앞으로 다가온 '다주택자 양도세 중과' 집값 향배는?

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말도 많고 탈도 많던 다주택자 양도세 중과세가 이틀 후면 시행된다. 지난 2004년 노무현정부 때 도입된 이후 수차례 유예를 거듭하다 22년만에 시행에 들어가게 됐다.

논란이 많았던 만큼 중과 시행으로 시장이 어떻게 반응할지 정부도 시장도 촉각을 세우고 지켜보고 있다.

이번에도 자칭, 타칭 부동산 전문가들은 양도세 중과가 시행되면 매물 잠김 현상과 함께 집값 폭등 등 감당하기 어려운 부작용에 직면할 것이라고 경고해 왔다. 그러면서 은근히 집을 사라고 부추겨왔다. 이들의 논리는 최대 82.5%에 이르는 세금 때문에 다주택자들이 집을 팔지 못하게 되고, 매물이 잠기면서 집값이 급등한다는 것이다. 또한 중과세 시행 전에 집을 팔려는 다주택자가 임대를 하지 않으면서 전월세도 급등한다고 했다. 그동안 번번히 제도 시행이 유예된 것도 이런 논리 때문이었다.

10일이 되면 추측만 무성하던 후폭풍의 실체가 드러내게 된다.

우선 예측해 볼 수 있는 시장 반응 중에는 제도 시행으로 전월세 임대 물량이 급감했다는 논리는 더 이상 성립할 수 없게 된다. 중과세를 피해 매도하기 위해 임대를 유보했던 물량 중 아직 팔리지 않은 주택은 다시 임대 매물로 나오게 될 것이기 때문이다. 즉 제도 시행에 따라 일시적으로 발생하는 매매와 임대간 수급 미스매치는 해소된다는 것이다. 이들 물량은 5월 10일이 되면 매도 시 최대 82.5%의 무거운 양도세를 물어야 하는 만큼 임대 물량으로 계속 남게 될 가능성이 크다.

일부에선 최근의 전월세난이 양도세 중과 때문이라고 주장하지만 이보다는 신규 입주 물량이 크게 감소한 영향이 크다. 직방 조사에 따르면 올해 서울의 새 아파트 입주 물량은 1만6412세대로 지난해보다 48%나 줄었다. 물론, 입주물량이 이처럼 급감한 것은 2022~2023년 금리인상과 집값 급락으로 분양이 크게 감소했기 때문이다.

많은 부동산 전문가들이 다주택자들이 무거운 양도세 때문에 집을 팔지 않게 되면서 집값이 급등할 것으로 전망했다. 하지만 그 가능성은 사실상 없다는 분석이 유력하다. 강력한 대출규제와 엄격한 실거주 요건으로 줄어든 수요로 인해 집값이 상승하기에는 한계가 있기 때문이다. 시중 부동자금이 주식시장으로 이동하고 있는 점도 매수세를 약화시키는 요인이다. 더구나 이란전쟁과 트럼프 관세 등의 영향으로 물가상승 압력이 커지면서 한국은행의 기준금리 인상 전망이 나오는 점도 집값의 하방압력으로 작용하고 있다.

정부가 추진 중인 신도시 분양 등이 가시화되면 하반기 집값이 오히려 하락 압력을 받을 수 있다는 분석도 나온다. 과거 집값이 폭등했던 노무현, 문재인 대통령 때와 달리 미국, 중국, 일본 등 주요 국가들의 집값이 안정세를 유지하거나 하락하고 있는 점도 부동산시장 안정이란 측면에서 우호적이다.

이 대통령이 부동산시장 안정에 강한 의지를 표명하고 있고, 이전에 비해 정부가 보다 정교한 방식으로 부동산 문제에 접근하며 시장의 신뢰를 받는 점도 긍정적이다. 이 대통령에 대한 높은 지지율은 부동산 정책의 영향도 적지 않다. 이해관계가 첨예하게 엇갈리는 부동산정책을 일관성 있게 추진하기 위해선 대통령과 정부에 대한 국민적 지지가 중요하기 때문이다. 6.3지방선거 이후 2년간 선거가 없다는 점도 정부의 일관된 부동산정책을 추진하는 데 유리한 여건이다.

정부는 6.3지방선거 이후, 집값 상승을 억제하기 위해 비거주 1주택자에 대한 양도세 강화, 공시가격 현실화율 제고와 공정시장가액 비율 인상을 통한 보유세 강화, 기업 보유 비업무용 부동산 매각 유도 등 이미 예고한 강도 높은 조치들도 추진될 것으로 예상된다.

집값은 수급 못지않게 심리가 미치는 영향이 크다. 2022년~2023년 집값이 급락하기 직전에도 대부분의 전문가들이 서울의 주택 공급이 부족하다며 급등을 주장했다. 하지만 공급이 급증하진 않았는데도 금리가 큰 폭으로 상승하자 집값 상승에 대한 기대심리가 꺾이면서 집값은 급락했다.

과거 코로나19 때 주식시장이 급등하면서 이른바 ‘배터리 아저씨’라는 스타를 만들었다. 2차전지 소재 기업인 금양의 홍보이사로 재직하던 박순혁씨로, 유튜브를 중심으로 영향력이 커지면서 주식시장의 빅마우스(영향력이 큰 인물)가 됐다.개인투자자들 사이에 거대한 팬덤을 형성한 박씨는 전기차 시장의 성장은 거스를 수 없는 대세라면서 2차전지 기업의 주가 폭등을 이끌었다.

하지만 폭등한 주가가 어느 순간 변곡점을 맞아 끊임없이 추락하자 박 씨는 당국의 불합리한 규제와 공매도 탓으로 돌리면서 정부를 압박했고, 실제 정부는 압력에 밀려 공매도를 일정 기간 금지하기도 했다. 하지만 주가는 하락 행진을 멈추지 않았고, 박씨 말을 믿고 2차전지 주식을 사들인 개인들은 수년간 하락 장세에 속을 섞여야 했다. 배터리 주가 하락의 이유는 공매도 때문이 아니라 거품이었음이 입증된 것이다. 어느새 박 씨의 모습은 대중의 눈에서 사라졌다. 

언젠인가부터 우리 사회에서 부동산은 가장 안전하면서 고수익을 보장하는 투자 수단으로 확고히 자리답았다. ‘부동산 불패신화’라는 말이 상징적으로 대변한다. 그러다 보니 부동산투자 관련 유튜브 방송이나 인터넷커뮤니티가 넘쳐나고 있고, 이들은 정부의 규제가 강할수록 오히려 집값은 폭등해 왔다며 집값 급등을 전망하고 있다. 그리고 '집을 사라'고 부추기고 있고 있고, 이 방송을 보는 사람은 집값이 급등하지 않을까 불안해 하고 있다.

문제는 지난 2022년 집값이 급락하자 이른바 영끌(영혼을 끌어모은 투자)과 빚투(빚으로 투자)에 나섰던 많은 사람들, 특히 청년들이 큰 피해를 입었다. 그나마 당시엔 윤석열 정부가 보금자리론 등 대규모 정책자금을 풀어 집값을 방어한 덕분에 피해를 줄일 수 있었다.

물론 그 대가로 프로젝트 파이낸싱 등 금융부실은 누적되고, 가계부채도 불어났다. 그로 인한 대가는 1%를 밑도는 경기침체에도 한국은행이 기준금리를 내리지 못할 만큼 경제 체력이 허약해 졌다. 급등한 집값을 떠받치기 위해 온 국민이 부담을 짊어지는 꼴이다. 

하지만 그나마 앞으로는 집값이 다시 급락해도 정부에 의한 집값 부양은 사실상 불가능하다. 여론 때문에 어렵기도 하지만 급증한 가계부채 등으로 더 이상 부실을 떠받일 수 있는 여력도 한계에 와 있기 때문이다. 

 이재명정부는 투자수단으로 인식되는 부동산을 주거 개념으로 되돌려, 부동산시장의 패러다임을 바꾸겠다는 입장이다. 정부정책이 부동산시장에서 어떻게 작동할지 여전히 불확실성이 있다.

결국, 자본주의 시장에서 판단과 결정은 개인의 몫이다. 급변하는 시장 환경을 현명하게 판단하고 대응할 시점이다.